Ein Einkauf beim Bäcker ist kinderleicht. Der Kunde zahlt und ist innerhalb von Sekunden Eigentümer der Brötchen. Der Kauf einer Immobilie ist nicht so simpel, auch wenn sich das vielleicht mancher Käufer oder Verkäufer wünscht.
Bei Immobilien muss der Eigentümerwechsel immer bei einem Notar beurkundet werden!
Der Notar erstellt einen Kaufvertrag, den er bei einem gemeinsamen Termin in Gegenwart aller Vertragsparteien verliest.
Vorab eine kleine Anekdote aus der Praxis:
Der Eigentümer einer Garage verkaufte diese an seinen Nachbarn. Beide unterschrieben einen selbst erstellten Kaufvertrag und der Nachbar bezahlte die vereinbarte Summe. Als der Nachbar Jahre später sein Haus und diese Garage verkaufen wollte, gab es ein böses Erwachen: Die Garage gehörte ihm gar nicht!
Wesentliche Bestandteile des Kaufvertrags:
Das Grundbuch
Es wird nur das verkauft was im Grundbuch steht! Bei Eigentumswohnungen ist die Teilungserklärung, die ebenfalls notariell beurkundet wurde, die Grundlage. Hierin steht zum Beispiel, wie groß die Wohnung ist und ob ein Garten oder ein Stellplatz oder eine Garage dazu gehören oder mitbenutzt werden dürfen. Bei Häusern wird das Grundstück verkauft als "Gebäude- und Freifläche", denn das aufsitzende Gebäude ist mit dem Grundstück untrennbar verbunden.
Auflassung und Eintragung des neuen Eigentümers
Der Käufer muss den Kaufpreis nach Vertragsschluss erst zahlen, wenn im Grundbuch zu seinen Gunsten eine so genannte Auflassungsvormerkung eingetragen wurde. Diese sichert den späteren Erwerb des Käufers ab, da nach Eintragung dieser Auflassungsvormerkung die Immobilie nicht noch vom Verkäufer an einen Dritten veräußert werden kann. Auf der anderen Seite wird der Käufer erst nach Zahlung des Kaufpreises im Grundbuch als Eigentümer eingetragen.
Genehmigungen, Vorkaufsrecht, Grundpfandrecht
Der Notar prüft, ob öffentlich-rechtliche Genehmigungen oder die Genehmigung eines Hausverwalters nötig sind. Sind von einer früheren Finanzierung der Immobilie noch Grundpfandrechte einer Bank eingetragen, müssen diese gelöscht werden. Der neue Eigentümer muss die Schulden seines Vorgängers nicht übernehmen.
Übergabetermin – Besitzwechsel
Es wird ein Übergabetermin für die Immobilie vereinbart, der in der Regel direkt nach Zahlung des Kaufpreises liegt. Nun ist der Käufer Besitzer und kann einziehen. Eigentümer der Wohnung ist er aber erst, wenn er nach Zahlung der Grunderwerbssteuer als solcher im Grundbuch steht.