Die historisch niedrigen Hypothekenzinsen verleiten so manchen zum unüberlegten Abschluss eines Baudarlehens mit möglichst geringem monatlichen Aufwand. Die folgenden Hinweise helfen bei der optimalen und sicheren Planung auf dem Weg zur zusätzlichen Altersvorsorge.
Noch vor gut 20 Jahren veranschlagte man, dass ein Darlehensnehmer langfristig eine Belastung von 8% Zinsen und 1% Tilgung, also eine Annuität von 9% bedienen können muss. Der monatliche Aufwand für ein Darlehen über 100.000 € wurde mit 750 € veranschlagt. Die kalkulatorische Laufzeit dieses Darlehns betrug 27,5 Jahre.
nWürde man jedoch heute bei einem Zinssatz von z.B. 2,8 % (und teilweise noch niedriger!) weiterhin nur 1% tilgen, wäre die Laufzeit 47,7 (!) Jahre. Um weiterhin in 27,5 Jahren das Darlehen zurückgezahlt zu haben, ist eine Tilgung von 2,4% erforderlich, die Annuität beträgt dann 5,2%.
Warum ist das so? Nur im ersten Jahr beträgt die Tilgung 1%, danach fällt der
Zinsaufwand, und die Tilgungsrate steigt. Deshalb spricht man auch von einer „anfänglichen Tilgung von x% zzgl. der ersparten Zinsen“. Wäre es nicht so, dann wäre eine 1%ige Tilgung gleichbedeutend mit einer Laufzeit von 100 Jahren. Weil bei einem höher verzinslichen Darlehen im Zuge der Tilgung die ersparten Zinsaufwendungen höher sind als bei einem niedrig verzinslichen, muss die Tilgungsrate in diesem Fall höher sein, um in gleicher Zeit das Darlehen zu tilgen. Übrigens: Beließe man die Annuität weiterhin bei 9% (im Fallbeispiel 2,8% Zinsen und 6,2% Tilgung), wäre das Darlehen bereits nach 13,3 Jahren, also schon in der Hälfte der früheren Zeit getilgt!
Grundsätzlich ist nicht auszuschließen, dass die Zinsen irgendwann wieder steigen, denn langfristige Prognosen zur Zinsentwicklung sind fast unmöglich. Bei einer sehr kleinen Tilgungsrate ist auch nach 10 oder 15 Jahren noch sehr viel Darlehen übrig und die Annuität kann bei Prolongation deutlich höher sein als zu Anfang.
Fazit:
Bei selbst genutzten Immobilien sollte das Baudarlehen am besten bis zur Rente getilgt sein, damit mietfreies Wohnen im Alter möglich ist.
Tipp:
Lassen Sie sich durch unsere Finanzierungsberater ein Beispiel berechnen, das zu Ihnen und Ihrer Lebenssituation passt!