Gerade in älteren Häusern wurde das Dachgeschoss oft nur als Bodenraum zum Wäschetrocknen oder als Lager genutzt. In neueren Einfamilienhäusern gibt es hier oft eine Ausbaureserve.
Auch wenn es verlockend scheint, für den Ausbau ein paar Handwerker zu beauftragen oder eventuell selbst zum Pinsel zu greifen, dürfen die baurechtlichen Voraussetzungen nicht außer Acht gelassen werden.
Ungenehmigter Wohnraum kann nicht verkauft werden
Häufig erleben wir bei Besichtigungen vor Verkauf, dass ein Dachgeschoss ohne Genehmigung ausgebaut und zum Wohnen wurde. Diese in Einfamilienhäusern meist als
"Dachstudio“ bezeichneten Räume können in NRW nicht genehmigungsfrei nachträglich erstellt werden. Zum
dauernden Aufenthalt (mit Anrechnung auf die Wohnfläche) sind sie zudem nur geeignet, wenn sie mindestens 2.20 m Deckenhöhe haben und ausreichend belichtet sind. Auch ein genehmigungsfähiger Zugang muss vorhanden sein (Fluchtweg).
In kleinere Mehrfamilienhäuser wurde sehr oft der ehemalige Dachboden umgebaut und anschließend als Wohnung vermietet. Dieser Schwarzbau ist mit unkalkulierbaren Risiken für den Vermietenden verbunden, man denke nur an einen Hausbrand mit Personenschäden.
Liegt keine Baugenehmigung für einen genehmigungspflichtigen Aus- oder Anbau vor, dürfen diese Flächen nicht zur Wohnfläche hinzugerechnet werden. Sie bleiben daher auch bei der Wertermittlung außen vor und verringern den Immobilienwert oft beträchtlich.
Fazit:
Wir empfehlen dringend, vor Verkauf der Immobilie die Genehmigung für den Dachgeschossausbau zu prüfen und eventuell nachgenehmigen zu lassen. Auch für andere ungenehmigte Flächen/Anbauten ist dies anzuraten. Leider muss dabei mit einem nicht unerheblichen Zeit- und Kostenaufwand gerechnet werden, planen Sie sicherheitshalber mindestens ein Jahr ein. Auch wenn es manchmal schneller geht: Immer ist ein Architekt notwendig.
Tipp:
Gern prüfen wir vorab Ihre Bauunterlagen und begleiten die Genehmigungsanträge beim Bauamt.