Besonderheiten von Immobilien mit einem Erbbaurecht

Das Erbbaurecht – im Volksmund oft Erbpacht genannt – ist das das Recht, auf einem fremden Grundstück eine Immobilie zu errichten. Dier Eigentümer des Grundstücks verlangt zum Ausgleich für die Zeit der Nutzung eine Zinszahlung (Pacht). Meist beträgt die Laufzeit dieses Erbbaurechtes in Deutschland 99 Jahre, in selteneren Fällen ist sie auch kürzer.

Der Erbbaurechtsvertrag als wichtige Grundlage

Für jedes Erbbaurecht existiert ein detaillierter Erbbaurechtsvertrag, der vor allem die Laufzeit, die Höhe der Zinszahlung (Pacht), deren künftige Anpassung und die Rückgabe des Grundstücks zum Ende der Laufzeit regelt. Das Erbbaurecht kann vererbt und veräußert werden.

Ist der Kauf eines Grundstücks im Erbbaurecht immer ein Nachteil?

In Hochzinsphasen waren diese „Erbpachtgrundstücke“ sehr gefragt, denn die Zinszahlung für das Grundstück lag meist niedriger als der bankenübliche Zins für Baudarlehen. Heute sind die Finanzierungszinsen sehr niedrig; sie liegen oft deutlich unter den Zinsen für das gepachtete Grundstück. Das macht diese Form des Immobilienerwerbs manchmal unattraktiv.

Bei der Bewertung einer Immobilie, die auf einem gepachteten Grundstück steht, ist die Höhe der Pacht eine entscheidende Größe. Es kann nämlich nicht einfach der Grundstückspreis vom Immobilienwert abgezogen werden, sondern zur Wertermittlung wird eine finanzmathematische Methode herangezogen, Formel: Bodenwertanteil Erbbaurecht + Gebäudezeitwert + Wert der Außenanlagen.

Fazit:

Für einen Käufer geht es auch simpler: für ihn ist nämlich zunächst die verbleibende Vertragslaufzeit wichtig. Eine kurze Restlaufzeit kann oft verlängert werden. Außerdem ist sollte er nachrechnen: wie hoch die künftige Belastung durch den Erbbauzins ist im Vergleich zu den üblichen Finanzierungskosten?

Tipp:

Prüfen Sie unbedingt die Angaben zum Beleihungsauslauf im Grundbuch und im Erbbaurechtsvertrag! Regelmäßig ist eine Finanzierung nur bis zu 80% des Kaufpreises möglich. Ein Käufer benötigt zum Erwerb entweder Eigenkapital in Höhe von mindestens 30% (wegen der Kaufnebenkosten) oder zusätzliche Sicherheiten, die mit einem Baudarlehen belastet werden können.